hrvatski

Uspostavljanje prava vlasništva na građevinskom zemljištu u Republici Hrvatskoj

Podruštvovljenjem građevinskog zemljišta pravno su odvojene zgrade od zemljišta trajnim pravom korištenja koje je u Republici Hrvatskoj pretvoreno u pravo vlasništva vlasnika zgrada. Vlasnici zgrada i kupci stanova u društvenom vlasništvu postali su, bez naknade, vlasnici (suvlasnici) zemljišta koje pripada zgradi. Uspostavom prava vlasništva na izgrađenom i neizgrađenom građevinskom zemljištu produbljuje se sukob između rentijera (vlasnika građevinskog zemljišta i najamnih zgrada, stanova i poslovnog prostora) i nevlasnika koji su prinuđeni plaćati visoke najamnine za stanove da bi mogli stanovati i privređivati u gradu. Visoke cijene zemljišta bitno ograničavaju izgradnju stanova i uređenje gradskog zemljišta. Općinama i gradovima ostale su male površine zemljišta na kome bi mogli osnivati pravo građenja koje omogućuje stjecanje građevinske čestice bez kupovine i hipotekarno zalaganje toga prava radi pribavljanja kredita za građenje. Autor drži da je postojala ustavna osnova za prijenos većeg dijela nacionaliziranog građevinskog zemljišta u vlasništvo općina i gradova, u javnom interesu, uz naknadu bivšim vlasnicima nacionaliziranog zemljišta po tržišnim cijenama i da se trajno pravo korištenja koje je razdvajalo zgradu od zemljišta u društvenom vlasništvu moglo pretvoriti u ekvivalentno - pravo građenja koje bi trajalo dok postoji zgrada, uz mogućnost otkupa zemljišta po tržišnoj cijeni (njemački uzor). S obzirom da se pravno jedinstvo zemljišta i zgrade po Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (stupio na snagu 1. siječnja 1997.) uspostavlja spajanjem zemljišno knjižnih tijela, a da se po Zakonu o izmjenama i dopunama Zakona o prodaji stanova (stupio na snagu 20. svibnja 1998.) ne može uknjižiti pravo vlasništva na kupljeni stan u društvenom vlasništvu prije oblikovanja građevinske čestice, ako nije već oblikovana, međusobno su se suprotstavile dvije interpretacije pojma zemljišnoknjižnog tijela. Po onima koji smatraju da i na građevinskom zemljištu zemljišnoknjižni uložak sačinjava jedna ili više katastarskih čestica, drugi zakon oduzima pravo vlasništva koje je priznao prvi zakon. Po drugom tumačenju zemljišnoknjižno tijelo je ona površina zemljišta koja je potrebna za redovnu uporabu zgrade na koju je vlasnik zgrade 1. siječnja 1997. imao trajno pravo korištenja, a ta se površina, ako nije već ograničena, utvrđuje rješenjem nadležnog tijela u skladu s prostornim planovima, odnosno "dokumentima" prostornog uređenja. Rješenje kojim se utvrđuje površina građevinske čestice na koju vlasnik zgrade stječe pravo vlasništva ima deklarativan karakter.

superficies solo cedit; pravni dualitet zemljišta i zgrade; trajno pravo korištenja; spajanje zemljišnoknjižnih tijela; pravo vlasništva.

nije evidentirano