hrvatski

Pravno jedinstvo nekretnine i njenih posebnih dijelova

Prema načelu pravnog jedinstva nekretnine, zgrade i druge samostalne građevine i naprave na površini ili ispod površine zemljišta, kao i svi drugi korisni dijelovi zemljišta sastavni su dio zemljišta. Ali dok se zgrade i druge samostalne građevine mogu pravno odvojiti od zemljišta stvarnim pravom, odnosno koncesijom od javnog dobra, prirodni dijelovi ne mogu: oni se pravno odvajaju od zemljišta samo fizički (npr. drveće i sl.). Ratio načela pravnog jedinstva nekretnine je pravna sigurnost jer dok zemljište može samo iznimno propasti (npr. potapanjem) ljudske naprave su po pravilu izložene propadanju. Ali, zbog propasti postojeće zgrade ili izgradnje nove zgrade ne mijenja se sastav zemljišnoknjižnog tijela (pravni identitet nekretnine). Budući da su u socijalističkom pravnom sustavu zgrade bile pravno odvojene od zemljišta u društvenom vlasništvu, posebni dijelovi zgrade (stanovi i samostalne prostorije) bili su samostalne nekretnine, a njihovi vlasnici imali su nedjeljivo pravo korištenja zemljišta i zajedničkih dijelova zgrade (isto je vrijedilo za posebne dijelove zgrade u društvenom vlasništvo). Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (na snazi od 1. siječnja 1997. godine) uspostavio je načelo pravnog jedinstva nekretnine: zemljišta i zgrade i posebnih dijelova zgrade te propisao pravila uspostave ovog jedinstva. Pri tome se razlikuju različite hipoteze: u zemljišnoj knjizi su upisani kao samostalne nekretnine i zemljište i zgrada, odnosno posebni dijelovi zgrade ili samo zemljište ili ni zemljište ni zgrada. U posljednjoj hipotezi umjesto upisa u zemljišnu knjigu polaže se kod nadležnog suda ugovor o stjecanju prava vlasništva zemljišta i zgrade odnosno druga odgovarajuća isprava (odluka suda ili drugog nadležnog tijela). U ovome radu su najprije izložena opća pravila o uspostavi pravnog jedinstva nekretnine, a zatim pravila o uspostavi jedinstva nekretnine i njenih posebnih dijelova: povezivanja etažnog vlasništva s pravom suvlasništva cijele nekretnine. Vlasnik posebnog dijela zgrade postaje suvlasnik nekretnine i isključivi vlasnik njenog samostalnog dijela (stana ili samostalne prostorije). U vezi s općim pravilima uspostave pravnog jedinstva nekretnine obrađene su pretpostavke za konvalidaciju ranijih pravnih poslova koji su sada suprotni načelu pravnog jedinstva zemljišta i zgrade, a u vezi s posebnim pravilima prikazana je zakonska konvalidacija ugovora o kupovini stana u društvenom vlasništvu i obvezi vlasnika tako stečenog stana da plati naknadu za pravo suvlasništva na zemljište. Pod određenim zakonskim pretpostavkama stjecalo se pravo vlasništva posebnog dijela zgrade i prenamjenom, nadogradnjom, prigradnjom ili dogradnjom, pa se po Zakonu o vlasništvu i ti dijelovi upisuju u zemljišnu knjigu kao posebni dijelovi jedinstvene nekretnine u suvlasništvu vlasnika posebnih dijelova.

superficies solo cedit, nekretnina, pravno jedinstvo zemljišta i zgrade, posebni dijelovi nekretnine (zgrade)

nije evidentirano