hrvatski

Uspostavljanje prava vlasništva na građevinskom zemljištu - de lege lata i de lege ferenda

U Republici Hrvatskoj vlasnici zgrada i kupci stanova reprivatizacijom postali su bez naknade vlasnici (suvlasnici) zemljišta koje pripada zgradi. Neizgrađeno građevinsko zemljište vraćeno je samo djelomično prijašnjim vlasnicima, dok je na značajnom dijelu zemljišta uspostavljeno vlasništvo Države umjesto vlasništva općina i gradova. Time se otežava realizacija prostornih planova i ostvarenje programa prostornog uređenja. Uspostavom prava vlasništva na izgrađenom i neizgrađenom građevinskom zemljištu produbljuje se sukob između rentijera (vlasnika građevinskog zemljišta i najamnih zgrada, stanova i poslovnog prostora) i nevlasnika koji su prinuđeni plaćati visoke najamnine za stanove da bi mogli stanovati i privređivati u gradu. Visoke cijene zemljišta bitno ograničavaju izgradnju stanova i uređenje gradskog zemljišta, pa je nužno adekvatno oporezivati gradsku rentu i tako stečena sredstva usmjeriti u gradsku infrastrukturu. Općinama i gradovima ostale su male površine zemljišta na kome bi, po zakonu, mogle osnivati pravo građenja koje omogućuje stjecanje građevinske čestice bez kupovine, a pravo građenja može se založiti radi pribavljanja kredita za građenje. Umjesto da osnivaju pravo građenja, gradovi i općine prodaju preostalo građevinsko zemljište i time se lišavaju permanentnog pritjecanja gradske rente za komunalnu infrastrukturu koju bi nositelj prava građenja plaćao mjesečno u iznosu prosječne zakupnine za zemljište ; s druge strane, prodajom zemljišta poskupljuje stambena izgradnja za cijenu zemljišta koja ne bi ušla u troškove izgradnje da je osnovano pravo građenja. Autor drži da je postojala ustavna osnova za prijenos većeg dijela nacionaliziranog građevinskog zemljišta u vlasništvo općina i gradova, u javnom interesu, uz naknadu bivšim vlasnicima nacionaliziranog zemljišta po tržišnim cijenama i da se trajno pravo korištenja koje je razdvajalo zgradu od zemljišta u društvenom vlasništvu moglo pretvoriti u pravo građenja koje bi trajalo dok postoji zgrada (njemački uzor). Danas je moguće zakonom prenijeti samo građevinsko zemljište iz državnog vlasništva u vlasništvo općina i gradova te ograničiti njegovo otuđenje i stimulirati primjenu ustanove prava građenja. Zakonske proturječnosti uspostave pravnog jedinstava zgrade i zemljišta u društvenom vlasništvu spajanjem zemljišnoknjižnih tijela moguće je prevladati interpretacijom da se izvanknjižno stjecalo zemljišnoknjižno tijelo (površina zemljišta), potencijalna građevinska čestica, tj. ona površina zemljišta na kojoj je zgrada izgrađena i zemljišta što služi za redovnu uporabu te zgrade (čl. 12. st. 1. ZOVO) te da rješenje nadležnog tijela kojim se utvrđuje ta površina ima deklarativan značaj.

građevinsko zemljšte; denacionalizacija; pretvorba; gradska renta; prostorno uređenje; pravo vlasništva; pravo građenja

nije evidentirano